随着市场经济的发展，债务人通过虚假租赁等虚假诉讼方式逃废债务的案件越来越多，不仅严重侵害债权人合法权益，破坏了整个市场诚信体系，也严重扰乱了正常的经济秩序，违背契约精神，增加了债权人追偿的诉讼成本。为有效提升金融机构对类似案件的提前防范和识别，现就信贷领域常见的几种虚假租赁逃废债务的情况作简要分析，以期为信贷实务和信贷资产安全提供一定借鉴。

虚假租赁一般包括以下几种要素：以规避法律、法规或国家政策谋取非法利益为目的；租赁合同双方当事人（一般为亲属或朋友）存在恶意串通，虚构事实，隐瞒真相；形式合法；侵害国家利益、社会利益或其他善意第三人的合法权益；租赁期限较长，一般为10年以上；租金采取一次性支付，多为现金支付，无转账等凭证；只租不用或象征使用租赁物，长期闲置租赁物；抽屉合同掩盖虚假租赁事实等。针对上述虚假租赁特征，我们无法判定签订合同的日期是否为抵押权设定之后，也无从考证收条等支付凭证的真实性，因此债权人往往处于举证被动局面，加之现实中司法的消极态度，导致债权人耗时、耗力，最终仍无法实现债权。

虚假租赁具体表现在以下几种形式：（1）、抵押权设定时不存在租赁事实，事后补签租赁合同，签订日期和租赁期限起始日期均在抵押权设定之前；（2）、抵押权设定时不存在租赁事实，事后补签租赁合同，租赁期限起始日期均在抵押权设定之前，但签订日期在抵押权设定之后；（3）、抵押权设定时存在租赁事实，仅口头约定租赁双方权利义务，无书面租赁合同，事后真实承租人退租后，抵押人重新通过倒签形式签订租赁合同等。

情况一：抵押权设定时不存在租赁事实，事后补签租赁合同，签订日期和租赁期限起始日期均在抵押权设定之前。这种情况是目前虚假诉讼逃避债务最常见、最棘手的案件，因为这种租赁日期和签订日期均在抵押租赁设定之前的租赁合同具有形式合法要件齐全、举证虚假难度大、违法成本小等特点，导致债务人和所谓承租人肆无忌惮，加之司法消极调查等原因，严重扰乱正常的金融秩序和司法秩序。对此，我们主要采取事前预防、事后积极举证的主动策略来维护自身合法债权。事前预防：积极调查押品现状，通过固化证据的模式确定押品的未租赁事实，作为事后举证的证据，同时要求抵押人、借款人同时签订未出租承诺书，并对未出租事实的真实性承担法律后果。为什么要求抵押人、借款人同时签订，主要是对抵押人、借款人同时产生一定的法律震慑，对抵押人、借款人同时产生约束力，将虚假租赁风险降到最低。事后积极举证：首先租赁合同是实践合同，将租赁物交付承租人使用时该合同的生效要件，通过事前固化影、视、音等固化证据证明租赁物的交付与否和事后调查相结合，举证租赁合同无效，案外异议人对抗无效；其次，这种虚假合同往往存在时间倒签的事实，可以通过司法鉴定笔迹时间，证明虚假合同的签订日期与实际签订日期存在的较大偏差，从而证明租赁合同的虚假事实；再次，严格审查合同和事后履行行为，如是否存在交付租赁房产而未实际支付租金、支付租金的金额和方式与租赁合同约定的租金支付金额和方式不一致、租赁合同约定登记或缴纳税款未实际履行、支付租金的付款人与合同当事人不一致等未履行或重大瑕疵履行的事实存在，且无法给出前后一致、连贯、合理的理由，应当认定为虚假租赁。最后，是否存在“明显不合理低价租赁”或“明显不合理高价租赁”，这种租赁价格违背生活常理，如果存在违背正常人生活常理的租赁事实存在，可采用最高法司法解释确定的“租约的合理性”审查原则径行认定为虚假租赁。

情况二：抵押权设定时不存在租赁事实，事后补签租赁合同，租赁期限起始日期均在抵押权设定之前，但签订日期在抵押权设定之后。这种情况一般是抵押人或借款人急于签订租赁合同申请执行异议，未考虑周全，临时起意的行为，应该认定为抵押权优先于租赁权，法院应直接反驳租赁权人（异议第三人）的诉讼请求。因为租赁合同的生效是以签订日期为生效日，租赁双方合同中约定置租赁权期限于合同生效或签订日前不影响合同的效力，但租赁权并不能因为租赁约定而溯及于抵押权之前，《物权法》第一百九十条规定：抵押权设定之后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案外人无法证明租赁权设定在前，根据现有证据查明租赁权设定在抵押权之后，且未经抵押权人同意的，抵押权优先于租赁权，不受抵押不破租赁的约束。

情况三：抵押权设定时存在租赁事实，仅口头约定租赁双方权利义务，无书面租赁合同，事后真实承租人退租后，抵押人重新通过倒签形式签订租赁合同。此情况的特殊主要表现在起初事实的租赁、口头租赁、交付占有，其后退租或转租情况的的复杂性。不容否认事实租赁的有效租赁权确实足以对抗后设抵押权，若调查取证时及时要求承租双方补签租赁合同和放弃租赁承诺书完全可以避免后来的纠纷产生，但往往因为听信承租人到期退租的意思表示后，遗忘或放弃应有材料的收集，引发后来的虚假租赁纠纷。对此，不多赘述，我们主要对虚假租赁纠纷进行分析，从而反驳异议人的逃避债务行为。这种取证反驳的方法方式可以说跟情况一表述相同，不同的是，我们由情况一证明其不合理转为此处的证明事实租赁的合理。首先，贷前调查的押品的租赁事实通过照片形式固化，收集事实承租人的营业执照、身份等相关信息；其次，申请法院调取事实承租人的租金汇款凭证；再次，说服事实承租人出庭作证，支持事实租赁的存在；最后，按照情况一的方式方法推翻虚假租赁的事实。

笔者认为，信贷领域常见的虚假租赁逃废债务的情况都是可以避免、推翻的，各金融部门主动加强贷前调查证据的固化、贷中资料的完整收集、贷后及时的回访跟踪等培训工作，从源头消灭虚假租赁的机会，减少事后被动的应诉，对保护金融机构债权安全、司法工作正常有序将起到积极的推动作用。