近年来，我社一手住房按揭贷款业务发展较快，其中存在的法律风险也不容忽视，现就相关法律法规规定，对我社一手住房贷款业务抵押登记办理中存在的法律风险及缓释风险措施进行简要分析。

一、我国现行法律法规规定

《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

《不动产登记暂行条例》（以下简称“暂行条例”）在第三章登记程序中第十一条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称“实施细则”）第六十六条规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。

二、现有风险缓释措施及不足

目前，在一手住房贷款业务办理过程中，为避免担保物权落空，银行普遍采取的风险缓释措施主要有：

（一）由开发商提供阶段性连带保证责任。我社《楼盘按揭合作协议》规定，开发商自《借款合同》生效之日起，至购房借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且银行收到他项权证之日止的期间内承担不可撤销的连带责任保证担保。据此规定，一旦借款人在未办妥抵押登记之前出现了不良，则开发商应当承担保证责任。但是必须注意到其中的法律风险，开发商提供期间担保的法律性质为附解除条件的民事行为，根据《民法总则》第一百五十九条规定“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，因此，一旦银行存在未及时采取通知、催告以及诉讼等措施，推动抵押权登记办理的，则有可能被认定为怠于履行抵押登记手续，开发商就有可能在此范围内免除担保责任，实践中也不乏存在类似案例。

（二）办理抵押权预告登记。根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《实施细则》第八十五条规定，预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。此外，抵押预告登记生效期间的查封登记也无法对抗在后的预抵押转抵押登记，《操作规范》抵押登记审查要点对此也进行了明确，“商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记”。

需要注意的法律风险是，预告登记的生效期间是自预告登记后至能够进行不动产登记之日起的三个月内，即如果在有效期内银行未及时办理抵押登记手续将导致预告登记失效。在不享有抵押权的情况下，银行对借款人的债权仅为普通债权，即抵押权预告登记失效后，银行债权便不能对抗预告期间登记的预查封，当然也不能对抗登记的查封与抵押权。

（三）借款人授权银行委托办理。为简化操作流程，银行在与借款人签订《贷款合同》和《抵押合同》时，由借款人出具委托书，授权银行代为办理抵押登记手续。

三、风险提示及缓释建议

（一）加强贷前调查，在对借款人经济收入情况、银行授信情况调查的同时，也要加强对借款人其他债务情况、涉诉情况的调查。

（二）办理抵押预告登记，并加强对自能够进行不动产登记之日起三个月期限的关注与管理，及时敦促借款人办理抵押登记手续，如借款人故意拖延或不配合办理，应当及时采取包括诉讼在内的措施。

（三）加强贷后管理，对已发放贷款逐笔进行排查，对目前已超过期限、而未办理抵押登记的贷款，条线部门应加强梳理、定期与开发商就已发放贷款的办证情况进行核对，及时进行清理。以信函等便于留存证据的形式通知借款人履行办理抵押登记的义务，同时提示开发商及时协助、敦促借款人办理抵押登记，以避免承担不利后果。

（四）完善授权程序，根据《实施细则》规定的委托办理相关规定，对授权程序进行完善。向不动产登记机构建议，接受权利人在办理不动产登记或预抵押登记时当面提交授权我行办理抵押登记的授权委托书；或是完善代办手续，在借款人申请贷款，订立《贷款合同》或《抵押合同》的同时，就授权银行办理抵押登记进行公证。

（五）加强与各级不动产登记机构的沟通与联系，建议登记机构进一步完善、统一不动产登记预抵押、代办等流程，防范不动产登记中可能产生的法律风险，切实保障包括银行在内的权利人的合法权利。

（六）签订借款合同时即对借款人以及开发商进行书面提示，避免在不动产权登记中添加未成年人为不动产共有人情况出现，并建议就此完善《楼盘合作协议》、《贷款合同》等协议相关内容。